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  不動産の解決事例
 不動産の解決事例

 


・建物明け渡しの事例(賃料未払、同種事例多数)

・ご相談の背景

不動産業者様からご依頼を受け、賃料を払わない入居者に対し、建物明け渡しの請求をした事例です。

・解決方針

当初は内容証明の送付による交渉から開始し、話し合いによる解決ができない場合には訴訟を提起し、更に任意に明け渡しに応じない場合には、強制執行まで行います。
入居者の対応によって採るべき手段は様々ですが、実効性を持ちつつ、可能な限り低コストで実行できる手続を選択するよう心がけています。

・建物明け渡しの事例(賃借人が訴状を受け取らなかった事例、同種事例多数)

・ご相談の背景

不動産業者様からご依頼を受け、賃料を支払わない入居者に対し、建物明け渡しの請求をした事例です。

・解決方針

建物の明け渡しに際しては、賃貸借契約解除の意思表示をする際にも、裁判所から訴状を送達してもらうためにも、賃借人に郵便物を受け取ってもらうことが必要ですが、建物に入居しているにも関わらず、手続を遅延させるために、故意に郵便物を受け取らない賃借人がいます。
このような場合には、裁判所から訴状を送達してもらうに際し、賃借人が居住している蓋然性を証明し、訴状を受け取ったものと見なして手続を進めてもらうことができます。
これを付郵便送達と言います。この事例は、やや時間はかかりましたが、最終的に任意の明け渡しに応じてもらうことができました。


・未払賃料を回収した事例(同種事例多数)

・ご相談の背景

個人の家主の方から、未払賃料の請求についてご依頼を受けた事例です。主債務者である借主は相当程度賃料を滞納していましたが、不定期に多額の支払を行うなど、費用をかけて明渡請求を行うべきか否か、微妙な状況でした。

・解決方針

通常、賃貸借契約の締結に際しては連帯保証契約を別途締結しますので、このケースでは連帯保証人に対し、未払賃料の請求をしました。
連帯保証人には親族がなるケースが大半であり、このケースでも借主の実父である連帯保証人から、主債務者に対して未払賃料を支払うよう強い働きかけがあった結果、主債務者の側で未払賃料全額を任意に支払ってきました。
ご相談者の方は現在も賃貸借契約を継続することにより、安定した賃料収入を得られています。
 

・建物明け渡しを求められた事例(同種事例多数)

・ご相談の背景

入居するテナントビルのオーナーから、賃貸借契約の解約通知が送付されたとして対応させて頂いた事案です。

・解決方針

建物の賃借人は、借地借家法により相当に権利が強化されており、賃料の不払い等がない限り、基本的に賃貸借契約が終了することはありません。
この事案も、オーナー側の主張は法的根拠がないものであり、その旨を当方から主張したところ、その後連絡等もなくなり、現在も穏当に使用収益を継続されています。
突然ビルからの立ち退きを求められたような場合には、直接オーナーと話す前に、一度弁護士にご相談されることをお勧め致します。


・底地又は借地権の買い取りにより、権利関係を清算した事例(同種事例多数)

・ご相談の背景

他者名義の土地の上に建物を建てる場合には、地主との間で借地契約を締結する必要があります。
借地契約は、親族間など一定の信頼関係がある場合に締結されることが殆どであり、近年は借地契約そのものが減少傾向にあります。
紛争化するのも、当初の契約当事者は既に死亡しており、代替わりした当事者同士が争うようなケースが殆どです。

・解決方針

このような場合には、借主の側で底地を買い取るか、貸主の側で借主の借地権を買い取るかのいずれかになります。
当事務所は、貸主側、借主側の双方で、売買代金の交渉等について多数の解決実績があります。


・過大な前金を取り戻した事例 

・ご相談の背景

注文住宅発注者からのご相談です。

・解決方針

着工前に請負代金のうちかなりの部分を入金したものの、業者と関係が悪化し、着工前には無条件で解除が可能との条項を利用し、契約解除に踏み切りました。
契約書には、当該条項を利用して契約を解除した場合には、支払済の前金は返還しない旨の条項が定められていたましが、当該条項は、消費者に著しく不利益を課すものであり、消費者契約法に違反する旨主張し、支払済の前金の大部分を取り戻すことに成功しました。
 


・重要事項の説明義務違反の有無を争った事例

・ご相談の背景

不動産業者様からのご依頼で、不動産の買主から、重要事項の説明義務違反を主張された裁判に対応した事例です。

・解決事例

宅建業者は、不動産の取引に際して、当該不動産の重要事項を説明する義務があるところ、これを怠った場合には、買主から債務不履行責任を問われ、契約の解除や、損害賠償請求を受けることになります。
このような事案では、①買主が主張する不具合がそもそも宅建業法が定める重要事項と言えるのか、②買主が主張する不具合について、買主が知っていたか否か、③売買契約を締結する際に、当該不具合について宅建業者が説明したか否か、等が問題になり、論点が多岐にわたるため、比較的紛争が長期化しやすい類型と言えます。
この事案では主に③がポイントになり、売買契約締結当時のやり取りについて、その前後の経緯についても入念に主張・立証した結果、当方の言い分を認める判決が出ました。

 


・管理物件内で自殺が発生した事例

・ご相談の背景

当社顧問先の不動産管理会社からのご相談です。
管理物件内で自殺が発生した場合、新規に借主を募集する際に、物件内で自殺があったことを告知する義務があるか否かについて質問を受けました。

・解決方針

建物内の他の部屋で自殺があった事実は、宅建業法35条第1項の定める重要事項に該当し、宅建業者は同法に基づき説明義務が課される旨回答し、新規借主に説明する際の具体的な内容についてまで指導を行いました。


・共有物分割請求を行った事例(同種事例多数)



・ご相談の背景

共有持分権者は、他の共有持分権者に対し、いつでも共有物の分割を請求することができます。

・解決方針

具体的な分割の方法としては、①現物分割②換価分割③代償分割が一般的であり、いずれの形になるかは、個別の事情を踏まえてケースバイケースで判断されます。
相続や不動産の購入に当たり、取り敢えずは共有の形にしたものの、後に関係が悪化し、共有関係を解消せざるを得ない状況に至ったケースが大半であり、親族が当事者になることが多い類型です。
このような特徴から、第三者である裁判所の判断を仰ぐよりも、双方の利益状況を勘案しつつ、協議による解決を目指すべき事案であり、その意味で、訴訟手続よりも民事調停手続が馴染む類型とも言えます。
 

・競落物件について引き渡しを受けた事例

・ご相談の背景

不動産売買仲介業者からのご相談です。

・解決方針

代金納付後の不動産の買受人は、引渡命令という簡易な手続により不動産の引渡を受けることができます(民事執行法83条第1項)。
引渡命令の相手方となるのは債務者または占有者ですが、占有者に独自の占有権原がある場合には引渡命令を申し立てることはできません(民事執行法83条第1項但書)。
本件では占有者に固有の占有権原はないため、早期に引渡命令を申立てる旨アドバイスを行い、申立後直ちに占有を解除することができました。

・建築条件特約の法的性質を争った事例

・ご相談の背景

不動産の売主からのご依頼です。

・解決方針

土地の売買契約の締結に際し、売買契約の締結から一定期間内に、売主又は売主が指定する業者と、土地上の建物について建築請負契約を締結する、という特約が付されることがあります。これを建築条件特約と言います。
諸般の事情により、最終的に建築請負契約の締結に至らなかった場合に、土地の売買契約の効力がどうなるのかについては、解釈に争いがあるところです。
建築請負契約が締結できなかったことについて、仮に当方の落ち度であるとされると、土地の売買契約について違約金を請求されることも否定できない状況になりますので、慎重な対応が必要です。

 

・手付放棄による、不動産売買契約の解除を受けた事例

・ご相談の背景

不動産の売主からのご相談です。

・解決方針

手付を付した不動産売買契約は、当事者が「履行の着手」に至るまでは、手付の放棄ないし手付の倍返しにより契約を解除することが出来ます。
この点裁判所は、解除によって生じた損害を、手付によって補えるかどうかを実質的に判断して「履行の着手」の有無を判断する傾向があり、本件では解除された側に特筆すべき損害が発生していなかったことから、手付を受け取って解除に応じる方が得策であるとアドバイスしました。

 

・土地所有者と協力して、借地上の建物を売却した事例

・ご相談の背景

借地権者からのご相談です。

・解決方針

借地上に建物を所有していましたが、それぞれ代替わりし関係性が希薄になっていたため、土地所有者に掛け合い土地建物を一括して売却することにしました。
最終的には売却で得た代金を借地割合に応じて分配し、円満に資産を整理することが出来ました。

 

・建物所有目的ではないことを明示した、賃貸借契約書を作成した事例

・ご相談の背景

土地所有者からのご相談です。

・解決方針

建物所有を目的とする土地賃貸借契約には借地借家法が適用され、借主側の権利が相当に強く保護されます。
他方で建物所有を目的としない土地賃貸借契約(展示場としての使用など)に借地借家法の適用はないため、比較的容易に賃貸借契約を解除することが出来ます。
本件では賃貸借契約の更新に際し、使用の実態に即して建物所有目的ではないことを明示することにより、将来柔軟に適切な用途に供せるようにしました。